Územné bytové družstvo, Košice - Ťahanovce
Bukureštská 12, 040 13 Košice

Obnova bytového domu

Proces zateplenia a obnovy domu je síce náročný, ale ako ukazujú mnohé príklady v okolí každého z nás, zvládnuteľný. Aby ale výsledok zodpovedal Vašim predstavám a celý proces mal hladký priebeh, odporúčame vám dodržať nasledujúci postup a taktiež tieto kroky:

 

1, Rozhodnutie vlastníkov a určenie rozsahu obnovy

2, Výber projektanta a vypracovanie projektovej dokumentácie

3, Vybavenie stavebného povolenia

4, Návrh financovania

5, Výber zhotoviteľa

6, Uzavretie Zmluvy o dielo

7, Vybavenie úveru

8, Realizácia diela

9, Kolaudácia

 

 

1, Rozhodnutie vlastníkov a určenie rozsahu obnovy

 

Najdôležitejším momentom je vôľa vlastníkov bytov pustiť sa do obnovy svojho majetku. Treba si uvedomiť, že spolu s vlastníctvom bytu máte vlastnícke podiely aj na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach a taktiež ste spoluzodpovední za ich stav. Podobne ako auto potrebuje po čase generálnu opravu, tak aj budova potrebuje približne raz za 30 rokov komplexnú obnovu, ak chcete, aby Vám naďalej slúžila a aby sa Vám v nej bývalo dokonca lepšie ako predtým. Komplexnú obnovu je ideálne realizovať naraz. Pri čiastkových, postupne realizovaných opatreniach nebudú efekty nikdy rovnaké ako pri komplexnej obnove. Zarytí odporcovia obnovy bytových domov zvyknú tvrdiť, že nová fasáda je len drahý pekný obal bez ďalšieho úžitku. Nie je to však pravda. Obnovu potrebuje každý dom, ak má svojim vlastníkom slúžiť aj naďalej bezpečne a úsporne. Obnova je v prvom rade o predĺžení životnosti budovy a zaistení jej bezpečného užívania. Zateplenie, ktoré sa pri obnove fasády na budove zhotovuje, navyše prináša ďalšie výhody v podobe zníženia nákladov na bývanie a zvýšenia komfortu. Z hľadiska bezpečnosti ide o prevenciu zatekania, erózie a korózie kovových častí. Obnova domu navyše zhodnocuje majetok vlastníkov bytov.

 

 

2, Výber projektanta a vypracovanie projektovej dokumentácie

 

Komplexná obnova bytových domov má svoje priority, ktorým je potrebné venovať primeranú pozornosť. Každý bytový dom je iný a vlastníci i užívatelia majú rôzne predstavy, ako dom obnoviť. Zjednotiť laickú predstavu vlastníkov často nie je jednoduché, významne tomu pomôže projektant. Ten pri posudzovaní domu a po konzultácii s vlastníkmi vypracuje projekt, ktorý zohľadní nielen predstavy vlastníkov, ale aj odborné poznatky, normy, predpisy a technologické postupy. Kvalitný projekt rieši kompletnú obnovu celého domu vrátane modernizácie výťahov a rozvodov. Na výber zodpovedného projektanta je nutné klásť veľký dôraz, lebo to, čo sa zanedbá v procese tvorby projektu, môže viesť k nedostatkom, ktoré sa budú prejavovať chybami a kazmi diela, či predražením samotnej realizácie.

 

Štandardný obsah projektovej dokumentácie

1) Súhrnná technická správa

2) Stavebná časť

• Tepelno-technický posudok

• Výkresová dokumentácia

»Situácia, pôdorysy a rezy

»Pohľady, vrátane farebného riešenia

»Detaily a špecifikácie (detaily zatepľovacieho systému • detaily odstránenia systémových porúch • projekt bleskozvodu • projekt požiarnej ochrany)

3) Statické posúdenie

4) Správa požiarnej ochrany

5) Výkresová dokumentácia profesií napr. pri výmene vnútorných rozvodov, výťahov,        bleskozvodov, osvetlenia a pod.

6) Rozpočet

Samozrejme, projektant by mal osobne obhliadnuť dom, identifikovať prítomnosť systémových porúch, preveriť základné rozmery budovy, stav jednotlivých konštrukcií a spolu so zástupcami vlastníkov určiť technické riešenie optimálne pre konkrétny dom.

 

 

3, Vybavenie stavebného povolenia

 

Podklady pre stavebné povolenie:

• súhlas vlastníkov s investičným zámerom (zápisnica zo schôdze, zoznam vlastníkov podľa aktuálneho LV)

• súhlasné stanoviská

- hasičského a záchranného zboru

- štátnej správy ochrany prírody a krajiny

- štátnej správy ochrany zložiek životného prostredia

- útvaru hlavného architekta

- iné podľa požiadaviek stav. úradu ( Mestskej časti, Správy mestskej zelene, Správy komunikácií)

 

 

4, Návrh financovania

 

Limitujúcim faktorom obnovy bytového domu sú financie. Paralelne s predchádzajúcimi krokmi by ste mali riešiť aj pokrytie nákladov vyplývajúcich z projektu. Nie vždy sú k dispozícii vlastné zdroje v dostatočnej výške. Preto väčšina vlastníkov hľadá ďalšie možnosti financovania revitalizácie domu. Komplexná obnova bytových domov je nevyhnutná a rozumná, ale finančne náročná investícia. Našetrené financie vo fonde opráv málokedy stačia na pokrytie celej investície. Rozumným riešením je preto kombinácia vlastných a úverových finančných zdrojov.

Štát poskytuje možnosť čerpania podpory na obnovu bytovej budovy z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Ten poskytuje úver vo výške:

  • 75 % oprávnených nákladov na zateplenie bytového domu  (100% nákladov, ak budova dosiahne hornú hranicu energetickej triedy pre ultranízkoenergetické budovy) - podpora sa poskytuje na zateplenie bytových domov, t. j. na stavebné úpravy, ktorými sa vykonáva zásah do tepelnej ochrany – zateplením obvodového plášťa, strešného plášťa a výmenou pôvodných otvorových výplní bytového domu
  • 75% na odstránenie systémových porúch bytového domu - podpora sa poskytuje na odstránenie systémových porúch bytových domov, ak je systémová porucha uvedená v Zozname systémových porúch bytového domu podľa  Prílohy č. 2 k zákonu č. 150/2013 Z. z. Podporu na odstránenie systémovej poruchy možno poskytnúť za nasledovných podmienok:
    • existenciu systémovej poruchy preukáže odborný posudok vypracovaný autorizovaným stavebným inžinierom
    • na stavbu bude spracovaný evidenčný list systémovej poruchy
    • na stavbe sa budú realizovať minimálne činnosti uvedené v prílohe č. 2 k zákonu č. 150/2013 Z. z. (Povinný spôsob odstránenia poruchy)
  • 75% na modernizáciu výťahu (100% na výmenu výťahu) - podpora sa poskytuje na modernizáciu bytového domu, s účelom vymeniť alebo modernizovať výťah s preukázaním zhody určeného výrobku
  • 75% na výmenu spoločných rozvodov plynu, elektriny, kanalizácie, vody, vzduchotechniky a tepla v bytovom dome - podpora sa poskytuje na modernizáciu bytového domu, s účelom vymeniť spoločné rozvody plynu, elektriny, kanalizácie, vody a tepla v bytovom dome
  • 100% na vybudovanie bezbariérového prístupu do bytov v bytovom dome - podpora sa poskytuje na modernizáciu bytového domu, formou stavebných úprav spoločných častí bytového domu a spoločných zariadení bytového domu tak, aby bol možný prístup do bytov v bytovom dome pre osoby s obmedzenou schopnosťou pohybu
  • 75% na inú modernizáciu bytového domu (maľby, dlažby a pod.) - podpora sa poskytuje na modernizáciu bytového domu, mimo už uvedených foriem modernizácie spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu. Podporu na modernizáciu bytového domu nemožno poskytnúť na zriadenie novej kotolne

s pevnou úrokovou sadzbou počas celej lehoty splatnosti úveru 0 % – 2 % v závislosti od kombinácie a počtu účelov a splatnosťou úveru až 20 rokov. Konkrétne výšky úrokovej sadzby sú zverejnené na stránke www.sfrb.sk. Platí pritom, že čím komplexnejšia je obnova bytového domu, tým nižšia je úroková sadzba úveru zo ŠFRB. Ak sa na jednej stavbe budú súčasne realizovať 2 typy obnovy, určí sa pre poskytnutý úver spoločná úroková sadzba vo výške nižšej z hodnôt úrokových sadzieb určených pre realizované typy obnovy. Ak sa na uvedenej stavbe budú súčasne realizovať 3 a viac typov obnovy, určí sa pre poskytnutý úver spoločná úroková sadzba vo výške rozdielu medzi najnižšou z hodnôt pre realizované typy obnovy a 0,5 %. Ak jedným z účelov bude výmena spoločných rozvodov, výmena alebo modernizácia výťahov alebo zateplenie v energetickej triede pre ultranízkoenergetické budovy, výsledná úroková sadzba bude 0%.

25% dofinancuje dom z iných zdrojov (prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu, v prípade ich nedostatku prostredníctvom komerčného úveru).

Pri podpore zo ŠFRB je potrebné dodržať lehoty na predkladanie žiadosti – od 15. januára do 30. septembra príslušného kalendárneho roka.

 

 

5, Výber zhotoviteľa na schôdzi vlastníkov bytov alebo v písomnom hlasovaní (výber dodávateľa (nadpolovičnou väčšinou) • financovanie (dvojtretinovou väčšinou) • Stavebný dozor (nadpolovičnou väčšinou))

 

Pred samotným výberom zhotoviteľa je nevyhnutné spracovať pravidlá výberového konania, respektíve súťažné podmienky, aby Vaše rozhodovanie o budúcom dodávateľovi bolo jasné a transparentné, čím predídete pochybnostiam o správnosti výberu a rôznym podozreniam.

Súťažné podmienky by mali mať minimálne tento rozsah:

  • rozsah prác v zmysle projektovej dokumentácie, výkazu výmer - na začiatku je potrebné si s účastníkmi obnovy, čiže so správcom, výborom vlastníkov, projektantom a stavebným dozorom prekonzultovať, či nie je potrebné niektoré z kritérií upraviť podľa miestnych špecifík a určiť váhu jednotlivých kritérií. V každom prípade odporúčame, aby cena nebola jediným kritériom výberu, lebo takýto výber spravidla zapríčiní nekvalitné zhotovenie alebo iné problémy pri realizácii, prípadne zvýšené náklady na údržbu a opravy počas mnohých rokov po obnove. Aj keď náklady obnovy sú dôležité, je potrebné hľadať hlavne správny pomer medzi kvalitou a cenou.
  • kritériá výberu (cena diela, platná licencia na zatepľovací systém, platobné podmienky, návrh zmluvy o dielo, potvrdenie o bezúhonnosti, referencie uchádzača, termín realizácie, záruka atď.). Pri cene je najdôležitejšie porovnanie cenových ponúk, aby sa porovnávalo porovnateľné s porovnateľným. Prvým predpokladom je, aby všetci nacenili rovnaký výkaz výmer. Kvalitu materiálov je potrebné porovnávať z hľadiska životnosti jednotlivých konštrukcií a pozrieť sa na to z pohľadu budúcich 30 rokov. Kontrolu, či ponuka obsahuje všetky položky, odporúčame zveriť odborníkovi skúsenému v obnove (môže to byť stavebný dozor, projektant, správca).
  • iné požiadavky (napr. spracovanie energetického certifikátu budovy, či zabezpečenie zabratia verejného priestranstva počas realizácie diela a pod.)
  • zmluvné podmienky

Pri výbere zhotoviteľa diela je dobré rozhodovať nielen podľa ponukovej ceny diela, ale vziať do úvahy aj referencie uchádzačov, kvalitu spracovania cenových ponúk, záručný a pozáručný servis, kvalitu materiálov obsiahnutých v cenovej ponuke. Referencie prezradia, v akej kvalite bude obnova zhotovená, aké budú vzťahy počas realizácie, či firma stavbu dokončí a odstráni prípadné reklamácie počas záručnej doby.

 

 

6, Uzavretie Zmluvy o dielo

S vybratým zhotoviteľom treba uzavrieť zmluvu o dielo, v ktorej budú jasne definované práva a povinnosti oboch zmluvných strán.

 

 

7, Vybavenie úveru (Štátny Fond Rozvoja Bývania (ŠFRB) , Komerčný úver (KÚ))

 

Je možné až po odsúhlasení investičnej akcie, podmienok financovania a formy zabezpečenia úveru dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

 

 

8, Realizácia diela

 

Ak sa Vám podarí dobre zvládnuť prípravu stavby uvedenú v predchádzajúcich bodoch, realizácia diela by mala postupovať kontinuálne, v požadovanej kvalite a v požadovanom čase.

Na kvalitu prác zhotoviteľa odborne dohliada stavebný dozor odsúhlasený na vlastníckej schôdzi bytového domu. Povinnosťou stavebného dozoru je kontrolovať ako kvalitu, tak aj kvantitu vykonaných prác, zúčastňovať sa na pravidelných kontrolných dňoch stavby a podieľať sa na riešení technických detailov, ktoré pri rekonštrukčných prác veľakrát vznikajú takpovediac „za pochodu“.

 

 

9, Kolaudácia

 

Kolaudácia diela, či preberacie konanie, je vyvrcholením Vášho úsilia a záverečným úkonom procesu obnovy – revitalizácie Vášho domu.

Zhotoviteľ zatepľovania je povinný zakresliť všetky zmeny oproti projektovej dokumentácii vykonané počas realizácie do tzv. projektu skutočného vyhotovenia, doložiť certifikáty použitých materiálov a odstrániť všetky nedostatky a nedorobky diela, ktoré vznikli v procese realizácie.

Ku kolaudácii musí byť spracovaný taktiež energetický certifikát budovy na základe výpočtu energetickej hospodárnosti budovy a zatriedenia budovy do energetickej triedy.

 

 

Bytové domy obnovené v spolupráci s ÚBD, Košice - Ťahanovce:

 

Berlínska 14

Európska trieda 1, 3

Európska trieda 11

Hanojská 1

Hanojská 4

Juhoslovanská 5

Maďarská 5

Pekinská 17,19

Sofijská 3,4

Sofijská 12,13,14

Sofijská 15

Bukureštská 28

Čínska 21,23

Havanská 22,23,24,25

Americká trieda 1

Juhoslovanská 1

Juhoslovanská 3

Čínska 18,20

Čínska 25,27,29,31

Berlínska 29

 

Plánované obnovy v roku 2022

  • Havanská 20,21
  • Juhoslovanská 7

Hľadáte nového správcu?

Neváhajte nás kontaktovať, radi Vám poskytneme naše služby.

Otváracie hodiny

 
STRÁNKOVÉ HODINY
POKLADŇA
Pondelok 13.00 - 15.30 13.00 - 15.00
Utorok nestránkový deň nestránkový deň
Streda 09.00 - 12.00
13.00 - 17.00
09.00 - 12.00
13.00 - 16.30
Štvrtok nestránkový deň nestránkový deň
Piatok 08.30 - 12.30 08.30 - 12.30

Dôležité telefónne čísla

Poruchy elektro, voda, plyn, kúrenie

Havarijná služba: Stavebné bytové družstvo II.

0915 595 991
Poruchy dodávky ÚK, TÚV

Havarijná služba: Stavebné bytové družstvo II.

0915 595 991
Poruchy výťahy

SCHINDLER

do 15.30 hod. 055 / 62 52 464
po 15.30 hod. 0905 594 513
NONSTOP 0850 123 724
Čistenie kanálov, odpadu

ILLÉS

0915 658 631
TKR (Káblový rozvod)

hlásenie porúch

technický úsek 055 / 63 60 425
p. Ludrovský 0905 900 088
Poruchy internetu

hlásenie porúch

technický úsek 055 / 63 60 425
p. Ludrovský 0905 900 088

Na zlepšenie našich služieb používame cookies. O ich používaní a možnostiach nastavenia sa môžete informovať na stránke ochrany osobných údajov.